去年的苏州土拍市场可以用火入一词形容,各区拿地楼面价一度被刷新,诞生多处“地王”。如今一年时间过去,记者在走访时了解到,苏州去年拍下的“地王”项目大多进展缓慢:一方面是因严格的限购与限价政策;一方面是因今年冷静的土拍市场。“地王”诞生后又将如何入市引来业内关注。

  相关证券分析人士表示:“限价背景下,部分拿下"地王"的房企推盘节奏受到影响,周转率下降,现金流愈发紧张,项目ROE变低。我们认为明年房企的销售集中度会进一步提高,龙头的土地储备够足,明年可以继续推出2016年以前拿的地。反之中小型的房企或将因储备不足而受阻。现阶段多数房企的策略是尽量先推二三线相对限价价差较小的项目,如果限价持续到明年年底或将被迫推盘。同时,2018~2021年是房企偿债高峰,中小型房企资金将更为紧张,必须在项目利润率和现金回款之间做抉择。”

  多处“地王”进展缓慢

  2016年5月24日,上海建工集团股份有限公司(以下简称上海建工)下属全资子公司上海建工房产有限公司(以下简称建工房产)以55.2亿元的成交总价竞得位于苏州市相城区一宗面积为11.59万平方米的土地,折合楼面价19046元/平方米,溢价率116%,成为区内一宗新“地王”。上海建工在竞得该地块土地使用权时发布公告表示,建工房产拟通过合资成立项目公司的方式开发建设该地块。

  时隔近一年半,这宗位于苏州相城区的“地王”项目进展如何?近日,《每日经济新闻》记者实地走访了该地块,在广济北路与安元路的交叉口立有一个上海建工的广告牌,整个地块已经被围挡,墙上贴有一张“建设工程规划许可批后公布”,披露了该地块的总平面图和效果图,落款时间为11月30日。从施工现场来看,工地里面已有临时的移动板房,据一名工作人员介绍,今年上半年已经开始打桩,预计年后会开始施工。

  据链家网显示的新房数据,相城区元和街道的在售楼盘中高层住宅的均价约在18000元~20000元/平方米。这意味着,上海建工的拿地楼面价与周围期房销售均价基本持平。链家一名从业人员告诉记者,苏州今年的新房价格和去年基本持平,部分楼盘价格出现下降,甚至有楼盘以低于备案价约1000元/平方米的价格进行销售。

  2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投入有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新地王。

  此前有媒体报道称上述地块或将用来打造高端物业。该地块紧邻苏州地铁1号线相门3号出口,交通便利,与外城河以及苏州大学相距不远,地理位置优越。

  时隔一年半,《每日经济新闻》记者在走访该“地王”时注意到,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。

  链家网上苏州姑苏区的新房住宅价格约在35000元/平方米。一名别墅营销中心的从业人员表示,苏州古城区内的土地资源较为稀缺,同时因为古城区建筑物限高,所以一般开发商拿地后会打造别墅类项目。今年姑苏区的几场土拍楼面价大约在2.8万~3万元/平方米左右,未来这些项目要入市或将抬高区域内的别墅价格。

  2016年12月份,中铁房地产集团华东有限公司摘得苏州工业园区万寿街以北,启月街以西的一幅土地。地块总面积约为17.3万平方米,总价为76.7亿元,楼面价为27757元/平方米,溢价率为53%。据当时新浪乐居报道,周边楼盘销售价格约在2.2万~2.6万元/平方米。

  近日,记者实地走访了位于苏州工业园区的这一项目。该地块已经围挡,但是大门紧闭,门口的保安人员告诉记者,目前地块内在修路还未开始打地基。

  中睿营销总经理何良栩坦言,当出现拿地楼面价超过周围楼盘售价的情况时,开发商会采取拖延战术,在建只是施工进度缓慢一点,用时间去换空间。

  土拍市场冷静

  2017年11月16日,苏州市国土资源局共推出8宗土地进行竞价交易,其中有5宗地块以低价成交,最高溢价率仅有22%。

  具体来看,葛洲坝房地产开发有限公司以26.71亿元的总价竞得相城区一宗土地,总面积约7.5万平方米,楼面价14289元/平方米,溢价率2.06%;与之相邻的相城区另一宗土地被苏州市相之悦房地产有限公司以底价竞得,总面积约17.8万平方米,总价37.30亿元,楼面价10357元/平方米。

  值得注意的是,两宗土地均位于相城区元和街道,与上述上海建工去年拍下的“地王”项目属于同一区域,虽然位置有所差异,但与上海建工19046元/平方米的楼面价及高达116%的溢价率相比,此次出让的两宗土地更趋理性。

  克而瑞认为,虽然目前苏州土拍市场仍然保持着热度,但许多区域成交楼面价较2016年全年还是有不同程度的下降,其中吴中区和姑苏区表现最为显著。纯住宅和商住类地块2017年1~11月平均楼面价较2016年分别下降了39%和33%,苏州整体楼面价平均下降14%。

  记者注意到,从2016年8月份起苏州便开始了新一轮调控,10月份出台了一系列限购政策。包括非本市户籍家庭禁购二套房,首付比例从20%上调至30%等。进入2017年苏州土拍门槛进一步提高,住宅用地竞买保证金由原来的20%上调至30%,土地出让金首付款比例由原来的50%上调至60%。

  苏州链家的一名工作人员表示,目前苏州的部分楼盘因相较于周边房价较高而以低于备案的价格进行销售,其中苏州泰禾金尊府目前在售均价为2.8万~3万元/平方米,其备案价则在3万~3.3万元/平方米。

  针对上述说法,记者查阅了泰禾金尊府的备案价,苏州市区商品房销售网上管理系统显示泰禾金尊府(备案名为清禾湾华庭)的备案区间价在3万~3.4万元/平方米,最低备案价为30194元/平方米。

  《每日经济新闻》记者以购房者身份致电泰禾金尊府官方微信预约专线,相关工作人员告诉记者,楼盘一期户型是在115平方米~145平方米左右,总价约330万~450万元之间,一房一价,以此粗略估算,单价约在2.87万~3.1万元/平方米。

  何良栩认为销售价格低于备案价的情况一般不会出现,为尽快去化提高现金流,开发商一般会加大促销力度。