“330新政”一声令下,广州公 寓市场进入寒冬模式。4月开始广州公 寓市场供需均出现大幅度下降,成交一度腰斩,降温趋势一直延续到8月,低位成交已成常态。

  政府祭出张良计,部分公 寓开发商则搬出了过墙梯。据《每日经济新闻》记者调查发现,广州“330新政”后,部分公 寓开发商利用政策漏洞,通过帮助购房者注册空壳公司的形式将公 寓卖给个人,从而规避政策限购,给楼市健康发展埋下隐患。

  销售称注册公司将公 寓卖个人

  《每日经济新闻》记者实地走访位于番禺区广州南站一商业项目发现,该项目通过与第三方合租,注册空壳公司的方式将大量公 寓卖给个人购房者。

  据现场销售人员介绍,该项目公 寓产品以小户型为主,因为政策不允许个人买家购买公 寓产品,于是项目与外面的注册公司合作,购房者交付3000元手续费,提供身份证等资料,则可以在1个月时间内注册公司,并获得公 寓购买资格。

  而个人购买的公 寓用途并未受限,可以用于出租收取租金。同时,该项目与四叶草等公司合作,为个人购房者提供返租服务,为投 资客挣取稳定的租金回报,为投 资客打开投 资渠道。

  因为注册空壳公司并没有实际运营业务,该销售人员介绍,注册的公司需要交给专门的服务方帮忙打理,购房者需要每年支付2000元的运营费用,第三方帮助购房者提供运营数据,维持公司资质有效。

  据《每日经济新闻》记者了解,广州将公 寓卖给个人买家的不止番禺南站项目。9月8日晚,位于越秀区江湾路一新盘正式开放样板间并认 筹,现场置业顾问告诉《每日经济新闻》记者,个人买家可以购买该公 寓项目,但需要通过与项目合作的第三方注册公司,获取购买资格,购买的公 寓项目可用于自住也可用于出租。

  楼市风险加剧

  为“打击炒房,回归居住属性”,3月30日,广州首次对商服类项目实施限购,明令要求商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米,一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用。

  政策一出,广州公 寓市场供需均出现明显下滑,低位成交。

  中原地产广州项目部经理黄韬接受《每日经济新闻》记者采访时指出,“330新政”出台后,通过注册空壳公司出售公 寓的方式在广州市场较为常见。除了上述方式,还有买家与项目签订合约,暂不过户,等到政策放松之后再正式完成过户手续。

  通过帮助客户注册公司从而实现卖房从表现上来看是不违规的,这是利用政策条款不完善的地方,规避政策限购。黄韬指出,上述提及的两种公 寓购买方式风险极大,购房者权益得不到保障。

  先签合约等到政策放松后过户,政策何时放松不可知,如果未来公 寓价格上涨,开发商可能反悔,而市场转冷,则购房者面临资产缩水,双方皆存在反悔的可能。

  注册空壳公司购买公 寓,从税费来看,需要每年支付一定的管理费作假数据用于年审、工商年审、税务年审等,继续保持公司资质有效。公司名义购买公 寓产品,未来出售将面临高额的税费,房产盈利值达到百分之二百,按照土地增值税的计算方式,需要缴纳差额百分之六十的土地增值税。

  除上述税费,黄韬指出,目前每年的维护成本为几千元,一旦政策等环境发生变化,未来的维护成本可能更高。

  广东宏力律师事务所吕传文提醒购房者注意风险,公司成立后如果无正当理由超过6个月未开业的,或者开业后自行停业连续6个月以上的,将会被面临吊销营业执照的风险,营业执照若被吊销的,则有可能无法出售房产。

  按照规定,公司购买公 寓需要一次性全款支付,对于个人购房者而言资金压力较大,从而滋生了消费贷违规流向房地产的土壤。

  上述番禺南站项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者,考虑到购房者资金压力,购房者可通过第三方公司申请信用贷款,最高可以贷款50万。

  黄韬指出,消费贷用于购房违反政策规定,部分购房者不清楚自身的还款能力,没有真正支付能力,最后将加大楼市的杠杆和风险,为楼市健康稳定发展埋下隐患。